越南廠房租賃與土地使用權 2026：台商設廠的四條路、一次付清或年付怎麼選

重點速覽

• 外資企業不能擁有土地，但可以取得長期使用權。工業區內最常見的做法，是向工業區開發商分租已開發的土地，或直接租用標準廠房。
• 付款方式重新開放選擇。2024 年《土地法》原本把一次付清限縮在少數用途。國會第 254/2025/QH15 號決議自 2026 年 1 月 1 日起，讓租地人可以選擇一次付清或按年付租；2026 年以前已經租地的企業也可以選。
• 在工業區分租，要先看開發商自己怎麼付。開發商向國家按年付租的土地，只能用年付的方式分租給你。
• 一次付清與年付，權利差很多。一次付清可以抵押、轉讓土地使用權，也可以拿去出資。年付只能抵押和出售自己蓋的廠房，不能處分土地使用權本身。
• 年付租金每 5 年調整一次，漲幅有上限，不超過前 5 年全國消費者物價指數的累計漲幅。開發商另收的管理費與基礎設施費沒有這個上限。
• 延期不是自動的。最晚要在用地期限屆滿前 6 個月提出申請，逾期原則上不予延長。
• 消防驗收改由業主自行負責。2026 年 7 月 1 日起，主管機關不再檢查驗收結果，責任回到業主身上。
• 2025 年省份合併後，地址與主管機關都換了。平陽、巴地頭頓併入胡志明市，隆安併入西寧，北江併入北寧，平福併入同奈。

越南的土地屬於全民所有，由國家代表行使所有權並統一管理。外資企業拿不到土地所有權，能取得的是土地使用權，或是承租一座蓋好的廠房。這一點台商大多知道。真正讓人吃虧的往往是另外三件事：付款方式決定了能不能抵押和轉讓，工業區剩下的年限比合約寫的短，以及標準廠房的消防與環保文件沒有逐項核對。

2026 年的規則又有變動。國會第 254/2025/QH15 號決議自 1 月 1 日起施行，各省新的土地價格表同步適用，《土地法》的修正草案也已公布徵求意見。本文說明 2026 年 10 月的現行規定，以及簽約前該做的查核。

一、2026 年台商要知道的法規地圖

網路上常看到「越南 2026 新土地法」的說法。實際上 2026 年施行的是第 254 號決議與它的施行細則，《土地法》本體的修正還在草案階段。簽約應以現行規定為準，並在合約裡預留法規變動時的調整機制。

二、台商取得廠房用地的四條路

對多數製造業台商來說，前兩條路已經足夠。第三條路通常只適合規模大、用地需求特殊的專案。第四條路必須做完整的土地與公司法律查核。此外也可以直接買下既有廠房，或受讓已一次付清租金的土地的使用權，工業區內外都有這種案源，但要先查核出讓方的付款方式、剩餘年限與地上物的合法性。

不要用越南人代持土地或股權來繞過外資限制。越南最高人民法院的第 02/2016/AL 號判例裡，出資購地、登記在親屬名下的一方，最後拿回的是價金與部分增值，沒有拿回土地。相關風險見 越南借名投資風險全解析 2026：委託越南人代持不動產與股權有效嗎？判例 02/2016/AL 與實質受益所有人（BO）申報 。

三、一次付清還是年付：2026 年重新可以選

從 2024 年收緊到 2026 年放寬

2024 年《土地法》的方向是鼓勵按年付租。依第 120 條，只有工業區、工業聚落、高科技園區等少數用途的土地可以一次付清，其餘一律年付。

第 254/2025/QH15 號決議第 4 條第 2 款改變了這個方向。自 2026 年 1 月 1 日起，國家出租土地時，租地人有權選擇一次付清整個租期的租金，或按年繳納。2026 年以前已經租地的企業同樣可以選，所以原本年付的企業可以申請轉為一次付清。

例外主要有一種：土地屬於國家機關、國家組織受託管理的土地基金時，須經拍賣或招標出租；以拍賣方式取得的必須一次付清，已經按年付租、使用這類土地的專案也不能轉為一次付清。

修法的方向也是如此。越共中央 2026 年 7 月 28 日的第 21-NQ/TW 號決議指出，土地使用人可依用途、範圍與期限，選擇年付或一次付清。

在工業區分租時，你能選什麼

工業區內的台商通常不是直接向國家租地，而是向開發商分租。依《土地法》第 202 條，這時能選什麼，取決於開發商自己向國家租地的方式：

• 開發商向國家一次付清的土地，可以用一次付清或年付的方式分租給你。
• 開發商向國家按年付租的土地，只能用年付的方式分租給你。

開發商可以向國家申請，把全部或部分土地由年付轉為一次付清。所以洽談時，第一個要問的不是單價，而是開發商這塊地是一次付清還是年付。在工業聚落（cụm công nghiệp）內向開發商分租，規則相同。

《土地法》修正草案的報導顯示，主管機關考慮要求工業區基礎建設的開發商一律一次付清。這還只是草案，內容可能再變，但長期計畫設廠的企業可以留意。

兩種方式的權利差異

有兩點容易誤會。

第一，抵押的對象只限越南境內獲准營運的信用機構。想用越南的土地使用權向台灣的銀行直接設定抵押，行不通。

第二，年付的承租人可以連同廠房出售「租約中的承租權」，但條件很窄：承租人必須曾經代墊補償安置費用，而且這筆錢還沒有全數抵充租金。多數工業區分租的情形並不符合。

年付租金怎麼調整

依《土地法》第 153 條第 2 款與政府第 103/2024 號議定第 32 條，按年繳納的土地租金以 5 年為一個穩定期。期滿重新計算時，如果新租金高於上一期，調整幅度不超過前 5 年全國消費者物價指數的累計漲幅。

這個上限保護的是向國家繳納的土地租金。開發商另外收取的基礎設施使用費、管理維護費，依分租合約約定，不受這個上限保護。

不過有一個可以引用的規定。依第 35/2022 號議定第 27 條，開發商須向工業區管理委員會登記分租價格與各項收費的標準；調漲幅度超過已登記標準的 10% 時，要重新登記並說明理由。這不是價格上限，卻是談判與申訴時的依據。

土地價格表與調整係數

越南已經廢除全國性的土地價格框架。依第 254 號決議，各省的土地價格表自 2026 年 1 月 1 日起適用，有需要時才修訂；省級人民委員會另外每年公布一個自 1 月 1 日起適用的土地價格調整係數。土地租金原則上以價格表乘以係數計算。

對按年付租的企業來說，下一個 5 年期的租金就是以當時的價格表與係數為基礎。廠區所在省份的價格表調整，值得每年留意。

四、租期：合約寫 50 年，不代表你真的有 50 年

依《土地法》第 172 條，投資專案的用地期限依專案的營運期限決定，不超過 50 年；依投資法規營運期限超過 50 年的專案，可達 70 年。工業區內要多注意四件事。

• 工業區本身有期限。開發商的用地期限跟著工業區基礎建設專案走。1990 年代、2000 年代初設立的工業區，剩餘年限可能已經不長。
• 你的專案期限超過工業區的剩餘年限時，要由開發商申請調整。依第 202 條，這時開發商必須向主管機關申請延長工業區的用地期限並補繳費用，總期限不超過 70 年。開發商沒有辦妥之前，超出剩餘年限的部分沒有保障。
• 三份文件的期限要一致。投資登記證書記載的專案期限、分租合約的期限、開發商的用地期限，應該對得上。
• 延期不是自動的。依第 172 條第 3 款，延期申請最晚要在用地期限屆滿前 6 個月提出。逾期未申請，除不可抗力外不予延長，土地由國家收回。

實務上，簽約前應要求開發商提供土地使用權證書與租地決定，核對剩餘年限。一次付清的總價，要用實際可使用的年數來評估是否划算，不能只看每平方公尺的單價。

五、租用標準廠房的查核清單

標準廠房是中小型台商最常見的選擇，進場快。但出租人的文件是否齊全，直接影響你能不能取得投資執照、通過消防與環保檢查。

出租人的資格

• 出租廠房屬於不動產經營。依《不動產經營法》第 9 條，出租人原則上須是登記有不動產經營項目的企業。
• 廠房要能合法出租，須有土地使用權與地上物的權利證書，沒有爭議，也沒有被查封（第 14 條）。
• 出租人本身也是承租人的，也就是俗稱的二房東，轉租須經原出租人同意。法律沒有要求書面，但你應該要求看到書面的同意文件。

廠房本身的文件

• 建築許可與竣工驗收文件。
• 消防設計審查文件。依《消防與救援法》第 17 條，承租後自行改建、變更用途，只要改變了消防安全條件，就要重新辦理設計審查。
• 消防驗收文件。依第 18 條，驗收由業主辦理。依政府第 66.18/2026/NQ-CP 號決議，自 2026 年 7 月 1 日起至 2027 年 2 月 28 日，全國暫停主管機關對驗收結果的檢查，業主自行驗收並負全部責任。手續變簡單，責任沒有變輕，文件更要留存完整。決議屆期後，要再確認當時生效的規定。

環保責任的分工

出租人負責整個廠區的共用處理設施。承租人自己要不要辦環境許可或環境登記，依 2020 年《環境保護法》按產業別、規模與污染風險判斷，沒有一體適用的答案。主管機關在個案答覆中曾認為，承租人把廢水排入出租人的集中處理系統、本身不直接對外排放、危險廢棄物產生量很小的，不必另外申請環境許可；但個案答覆不是法規，簽約前應依自己的產業別與規模向主管機關確認。屬於高污染風險產業或規模較大的，要自己辦理。

與投資執照的配合

• 申請投資登記證書時，須提出能證明專案地點使用權的文件，例如廠房租約或其他約定使用場地的文件。
• 廠房租約須以書面訂立，但法律不強制公證。依《不動產經營法》第 44 條，一方是不動產經營企業的契約，只有當事人要求時才辦理公證。長期、高金額的租約辦理公證，有助於日後辦理執照與舉證。

六、台商最該談清楚的 8 個合約條款

• 付款方式與開發商的土地狀態。載明開發商向國家租地的方式與剩餘年限，並列為出租人的聲明與保證。
• 管理費與基礎設施費的調整機制。約定調整的週期與上限，並要求調整時提供向管理委員會登記的收費標準。
• 交付條件。整地、聯外道路、電力與用水容量、廢水接管點。
• 消防與環保的責任分工。哪一方負責哪些文件，改善費用由誰負擔。
• 抵押配合義務。一次付清時，要求開發商配合辦理土地使用權證書、抵押登記與銀行文件。
• 轉讓與轉租。日後出售廠區或集團內部重組時，是否需要開發商同意，同意的條件是什麼。
• 提前終止與地上物的處理。租約終止或期滿時，廠房與設備如何處理，是否補償。
• 爭議解決。約定由越南國際仲裁中心（VIAC）仲裁。越南仲裁機構作成的判斷不必經法院承認，對方不履行時可以直接向民事判決執行機關聲請執行。

七、2025 年省份合併後的實務提醒

依國會第 202/2025/QH15 號決議，越南自 2025 年 6 月 12 日起調整為 34 個省級行政單位，新的省級政府自 7 月 1 日起運作。台商較集中的地區變動如下。

合併後，工業區的地址、主管的工業區管理委員會、適用的土地價格表都可能改變。新簽的租約與執照申請文件，應使用新的行政區名稱。核發執照的機關層級沒有變：工業區內的專案，投資登記證書與企業登記證書仍由工業區管理委員會核發；工業聚落內的專案，由省級財政廳辦理。

舊文件不必因此換發。國會決議明文禁止主管機關要求企業或個人換發合併前核發、仍在有效期內的文件。辦理變更登記時，再一併更新地址即可。

八、台商最常犯的 6 個錯誤

• 只比較每平方公尺單價，沒算剩餘年限。單價便宜的老工業區，實際可用的年數可能少很多。
• 以為租約寫一次付清就能抵押。還要看開發商自己的付款方式，以及是否已經取得登記在你名下的土地使用權證書。
• 管理費沒有約定調整上限。土地租金有法定上限，管理費沒有。
• 承租二房東的廠房，卻沒看到原出租人的同意。原租約一出問題，你的租約也跟著不穩。
• 增建或變更用途後沒有重新辦理消防設計審查。驗收改由業主自行負責之後，出事的責任更直接落在業主身上。
• 錯過延期的申請期限。屆滿前 6 個月是最後期限，不是建議。

Louis Group 在 河內 與 胡志明市 設有據點，由越南團隊與台灣律師共同處理台商設廠案件。我們協助查核工業區開發商與出租人的土地權利與剩餘年限、審閱分租與廠房租賃合約、比較一次付清與年付的權利與成本，並配合辦理投資執照、消防與環保程序。進場前的整體規劃，見 台商落地越南全攻略 2026：投資執照、環評、消防一次看懂 。在泰國設廠的對照，見 泰國廠房租賃與土地取得 2026：台商為何不必受限於 30 年 。

本文依 2026 年 10 月的越南法規與實務整理，並經 Louis Group 越南團隊核對法規，僅供一般資訊參考，不構成法律意見。越南土地法規變動頻繁，個案請洽 Louis Group 專業團隊。

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常見問題（FAQ）

外國公司可以在越南買地嗎？

不能取得土地所有權。越南的土地屬於全民所有，由國家代表行使所有權。外資企業可以向國家承租土地、向工業區開發商分租、在工業區與高科技園區內受讓土地使用權、接受越南企業以土地使用權出資，或收購已持有土地的公司。

2026 年在越南租地，還能選擇一次付清租金嗎？

可以。國會第 254/2025/QH15 號決議自 2026 年 1 月 1 日起，讓租地人選擇一次付清或按年付租，2026 年以前已經租地的企業也適用。在工業區內分租時，還要看開發商自己向國家租地的方式：開發商按年付租的土地，只能年付分租。

一次付清和年付，哪個比較好？

需要以土地向銀行融資，或日後可能出售廠區的企業，一次付清的權利完整得多，可以抵押、轉讓土地使用權，也可以拿去出資。資金有限或計畫中短期營運的企業，年付的現金壓力較小，但只能處分自己興建的廠房。

年付的土地租金會一直漲嗎？

向國家繳納的土地租金以 5 年為一期，期滿調整時，漲幅不超過前 5 年全國消費者物價指數的累計漲幅。開發商另收的管理費與基礎設施費沒有這個上限，要看合約怎麼約定。

越南工業區的土地最長可以用幾年？

依投資專案的營運期限決定，一般不超過 50 年，營運期限超過 50 年的專案可達 70 年。工業區內實際可用的年數，還受工業區本身剩餘期限的限制。延期須在屆滿前 6 個月提出申請，不是自動延長。

在越南租標準廠房，租約一定要公證嗎？

不一定。廠房租約須以書面訂立，但一方是不動產經營企業的契約，只有當事人要求時才辦理公證。長期、高金額的租約仍建議公證，方便日後申請執照與舉證。

租來的廠房，消防由誰負責？

設計審查與驗收文件原則上由興建廠房的業主負責。承租人自行改建或變更用途而改變消防安全條件的，要重新辦理設計審查。2026 年 7 月 1 日至 2027 年 2 月 28 日，全國暫停主管機關對驗收結果的檢查，由業主自行驗收並負責，租約應寫明雙方各自負責的文件與費用。

平陽併入胡志明市後，舊合約要重簽嗎？

不需要。國會決議禁止主管機關要求換發合併前核發、仍有效的文件。新簽的合約與執照申請文件使用新的行政區名稱，舊文件在辦理變更登記時一併更新地址即可。