泰國廠房租賃與土地取得 2026：台商為何不必受限於 30 年
Dr. Yvonne Wei（Arisa Pailinsiri） 曼谷所資深合夥人 
重點速覽（30 秒掌握）
- 外國人原則上不得持有泰國土地，但台商設廠有四條合法路徑：工商用途長期租賃、BOI 土地持有權、IEAT 工業園區持有權，以及地上權。
- 廠房租賃不受 30 年限制。依《商業與工業用不動產租賃法》B.E. 2542（1999），符合條件者得逾 30 年但不逾 50 年，期滿並得再約定不逾 50 年的新期間。
- 適用要件是「地點＋業務」兩層疊加：土地須位於都市計畫劃定的商業或工業用地、或 IEAT 工業園區內（擇一）；業務須為投資額 2,000 萬泰銖以上的商業、得受投資促進的工業、或經公告有益國家經濟社會的事業（擇一）。
- 外國人承租面積逾 100 萊者另有門檻：業務類型加嚴，且投資額不得低於 1 億泰銖（不含租金），資金須自境外匯入，並經土地廳廳長核准。
- 依該法設定的租賃權有三項一般租賃沒有的特性：得設定抵押、得因繼承而移轉、得轉租（除契約另有約定外）。這是與《民商法典》一般租賃最關鍵的差異。
- 必須以書面作成並向主管機關登記，否則無效。一般租賃逾 3 年未登記者亦不得對抗第三人。
- IEAT 路徑有一個時限陷阱：外國業者若停止營運，該土地須於三年內處分予 IEAT 或受讓人。
- 2026 年動向：土地廳正就該法施行成效進行評估並展開公開聽證，惟目前尚未提出修正草案。
台商在泰國設廠時，最常被告知的一句話是：「外國人不能買地，只能租，而且最多 30 年。」
前半句正確，後半句對工業用地而言並不正確。
《民商法典》第 540 條確實將不動產租賃的期限限制在 30 年，而這條規定適用於住宅與一般用途。但泰國另有一部專為商業與工業用途制定的特別法——《商業與工業用不動產租賃法》B.E. 2542（1999），自 1999 年 5 月 19 日施行，由土地廳主管。
依該法，符合條件的工商用途租賃得逾 30 年但不逾 50 年，且期滿後雙方得另行約定不逾 50 年的新期間。
這對規劃長期產能布局的台商而言，是完全不同的量級。
本文說明外國人取得泰國廠房與土地的四條合法路徑、各自的要件與限制，以及實務上最容易出錯的環節。
一、原則：外國人不得持有土地
泰國《土地法》原則上禁止外國人取得土地所有權。這不是額度限制，而是身分上的禁止。
但泰國法承認建物與土地可分離。外國人不能持有土地，卻可以持有土地上的建物——這是整套制度的基礎。
因此，台商設廠的四條合法路徑如下：
| 路徑 | 取得的權利 | 主要適用情形 |
|---|---|---|
| 工商用途長期租賃 | 租賃權（最長 50 年，得續約） | 多數情形，最具彈性 |
| BOI 土地持有權 | 土地所有權 | 取得投資促進的業別 |
| IEAT 工業園區持有權 | 土地所有權 | 進駐 IEAT 轄下園區 |
| 地上權 | 在他人土地上擁有建物的物權 | 需地主配合設定 |
以下逐一說明。
二、1999 年工商租賃法：50 年加 50 年
這一節是本文的核心。
期限
依該法，租賃期間得逾 30 年但不得逾 50 年。
期滿時，雙方得另行約定續租，但新期間自續約之日起不得逾 50 年。
請注意這與個人住宅租賃「30+30+30」的差別。個人住宅的預簽續約條款已遭泰國最高法院否定，因為《民商法典》第 540 條的 30 年上限屬強制規定；而工商租賃的 50 年是特別法明文允許的期間，續約亦為該法所明定，法律基礎完全不同。
形式與登記要件
依該法所為之租賃，須以書面作成並向主管機關登記，否則無效。
這一點是絕對要件，不是對抗要件。未登記者自始無效，而不是「有效但不能對抗第三人」。
另須注意：出租人必須是該不動產的所有權人。承租人不得以自己名義再依該法設定。
此外，租賃面積逾 100 萊者，另須依部長規章所定程序取得土地廳廳長核准（該法第 5 條）。
三項特殊法律效果
這是該法與一般租賃最關鍵的差異，也是最常被忽略的部分。
依該法設定的租賃權，具有下列一般租賃所無的特性：
一、得設定抵押。該法明定關於不動產抵押的規定準用之。這代表租賃權本身可以作為融資的擔保品——對需要向銀行籌措設廠資金的台商，這是實質的財務工具。
二、得因繼承而移轉。一般租賃原則上因承租人死亡而消滅；依該法設定者則可隨遺產移轉。對於以個人名義或家族企業持有的情形，這項差異影響重大。
三、得轉租。除契約另有約定外，承租人得將租賃權全部或一部轉租或轉讓——一般租賃則須經出租人同意。這對於園區內再分租、或集團內部重組時的彈性，有直接意義。
另須注意：租賃登記事項的變更、轉租、租賃權設定擔保、轉讓或因繼承而移轉，均須以書面作成並登記，否則不得對抗第三人（該法第 8 條）。
補充適用
該法未規定者，準用《民商法典》關於租賃的規定。
三、適用要件：地點與業務的兩層條件
並非所有工商用途的租賃都適用該法。依該法授權訂定的部長規章，要件分為兩層，須同時滿足：
第一層：土地位置（擇一）
- 位於都市計畫法令劃定為商業或工業用途的地區
- 位於泰國工業園區管理局（IEAT）法令所定的工業園區範圍內
第二層：業務類型（擇一）
- 投資額達 2,000 萬泰銖以上的商業活動
- 得依《投資促進法》受獎勵的工業活動（亦即 BOI 的獎勵類別）
- 經公告為有益國家經濟與社會的商業或工業活動
請注意這是「地點＋業務」的疊加結構，而非各條件擇一即可。坊間不少資料把兩層條件混列為並列選項，是常見的誤解。
外國承租人的特別門檻
外國人承租面積逾 100 萊者，條件顯著加嚴：業務須屬提升出口價值、增加國內僱用、引進先進製程或技術，或對國家經濟社會有高度效益的類型；投資額不得低於 1 億泰銖（不含租金本身）；且資金須以自境外匯入的外幣、或自外幣存款帳戶提取者支應。
對多數台商的中型設廠案（100 萊以內），適用門檻主要是上述兩層條件；但大型園區型投資案應提早將 1 億泰銖門檻與資金來源證明納入規劃。
建議的檢查順序：先確認標的土地的都市計畫分區，再確認是否在 IEAT 園區內，最後對照業務類型。這些在簽約前即可查證，且決定了能否適用 50 年期限。
四、EEC 的 50 年
除 1999 年法外，《東部經濟走廊（EEC）法》亦就符合條件的不動產允許最長 50 年的租賃期間。
若貴公司的廠址位於 EEC 範圍內（北柳、春武里、羅勇三府），應一併評估依 EEC 法或 1999 年法設定，兩者的要件與程序不同。
五、BOI 與 IEAT：取得所有權的兩條路
BOI 土地持有權
依《投資促進法》，取得 BOI 投資促進 的外國人，得於 BOI 認為適當的範圍內，為經營受促進業務之目的持有土地。
這是取得所有權而非租賃權，但與受促進業務綁定——目的限於經營該業務，並非一般的不動產投資。
IEAT 工業園區持有權
依《泰國工業園區管理局法》B.E. 2522（1979），於工業園區內營運的外國業者，得於 IEAT 董事會認為適當的範圍內，持有位於該園區內的土地。
⚠️ IEAT 的三年處分陷阱
這一項務必納入退場規劃。
依該法，該外國業者若停止營運，該土地須於三年內處分予 IEAT 或任何受讓人。
這代表：一旦決定撤出泰國或關閉該廠，土地不能無限期持有等待好價格，而是有明確的處分時限。三年在工業不動產的交易節奏中並不寬裕，尤其在市況不佳時。
規劃進場時，應同時規劃退場——這一條決定了資產處分的時間壓力。
六、登記：兩種期限，兩種效果
登記規定容易混淆，整理如下：
| 情形 | 法源 | 登記效果 |
|---|---|---|
| 一般租賃逾 3 年 | 《民商法典》第 538 條 | 未登記者不得對抗，訴訟上不具執行力 |
| 依 1999 年法所為之工商租賃 | 1999 年法 | 未登記者無效 |
差別極大：前者是「有效但有瑕疵」，後者是「自始不存在」。
因此若欲適用 50 年期限，登記不是行政程序上的建議事項，而是權利成立的要件。
七、廠房落地還需要哪些許可
取得土地權利只是第一步。實際營運前還需要：
工廠執照（Ror Ngor 4）——依工廠法規定，特定規模與類型的工廠須取得執照始得營運。
建築使用許可——廠房興建與使用須符合建築管制法令。
環境影響評估（EIA）——特定類型與規模的專案須先完成環評。EIA 的時程往往是整個專案的關鍵路徑，應提早於時程規劃中預留。
IEAT 相關許可——若進駐工業園區，另須符合 IEAT 的規範與程序。
實務提醒：這些許可的取得順序與相互依存關係，會直接影響整體時程。例如環評未過則無法取得建照，建照未取得則無法興建廠房。應在簽署土地契約之前，即確認標的土地能否取得上述各項許可，而非簽約後才發現該地點不符要件。
八、2026 年動向：土地廳正在檢討該法
依 2026 年的公開資訊，土地廳正就 1999 年法的施行成效進行評估，並已就修法方向展開公開聽證，向工商團體、律師公會與不動產業界徵詢意見，議題涵蓋權利內容、租賃期間、面積規範等八大面向。
評估範圍包括該法自 1999 年施行以來的登記統計、申請案量、租賃面積規模，以及在促進投資、商業與工業方面的實際成效；並檢視現行法是否仍足以支應當前的經濟需求。
須注意的是，目前尚未提出修正草案。是否修法、修法方向為何，均無定論。
實務建議：現階段的規劃仍應以現行法為基礎，不宜為尚未存在的修法預留條件。但對於期間較長的專案，可在契約中預留因應法令變動的調整機制。
九、實務上的五點建議
一、簽約前先確認土地的都市計畫分區與 IEAT 範圍。這兩項決定能否適用 50 年期限，且在簽約前即可查證。
二、確認出租人是否為所有權人。依 1999 年法，出租人必須是該不動產的所有權人。若對方是承租人而非所有權人，該法無從適用。
三、把登記納入交割條件。由於未登記即無效，登記完成應作為付款或交割的前提條件，而非簽約後再處理的事項。
四、評估租賃權抵押的可行性。若設廠資金需外部融資，租賃權可設定抵押是重要的規劃工具，應在與銀行洽談時一併提出。
五、進場時即規劃退場。特別是選擇 IEAT 路徑者，三年處分期限應納入投資決策的評估。
常見問題（FAQ）
外國人在泰國租廠房土地，真的只能租 30 年嗎？
不是。《民商法典》第 540 條的 30 年上限適用於住宅與一般用途租賃，但泰國另有《商業與工業用不動產租賃法》B.E. 2542（1999），自 1999 年 5 月 19 日施行、由土地廳主管。依該法，符合條件的工商用途租賃得逾 30 年但不得逾 50 年，且期滿後雙方得另行約定不逾 50 年的新期間。適用要件為兩層疊加：土地須位於都市計畫劃定的商業或工業用地、或 IEAT 工業園區內（擇一）；且業務須為投資額 2,000 萬泰銖以上的商業、得受投資促進的工業、或經公告有益國家經濟社會的事業（擇一）。
這種 50 年租賃跟一般租賃有什麼不同？
除期限外，依 1999 年法設定的租賃權有三項一般租賃所無的特性：得設定抵押（該法明定關於不動產抵押的規定準用之，因此租賃權本身可作為融資擔保品）、得因繼承而移轉（一般租賃原則上因承租人死亡而消滅）、以及除契約另有約定外得轉租（一般租賃須經出租人同意）。此外形式要件也不同：依該法所為之租賃須以書面作成並向主管機關登記，未登記者無效；而一般租賃逾三年未登記者，則是不得對抗、訴訟上不具執行力，效果較輕。
台商設廠取得土地，有哪些合法途徑？
共四條。一、工商用途長期租賃（1999 年法，最長 50 年並得續約），適用範圍最廣、彈性最高。二、BOI 土地持有權，取得投資促進者得於 BOI 認為適當的範圍內，為經營受促進業務之目的持有土地——這是所有權，但與受促進業務綁定。三、IEAT 工業園區持有權，於園區內營運的外國業者得經 IEAT 董事會核定持有園區內土地。四、地上權，取得在他人土地上擁有建物的物權，但需地主配合設定，實務取得難度較高。此外若廠址位於 EEC 範圍，另得依《東部經濟走廊法》評估最長 50 年的租賃。
外國人承租大面積土地有額外條件嗎？
有，門檻在 100 萊。租賃面積逾 100 萊者，須依部長規章所定程序取得土地廳廳長核准；外國承租人並須符合更嚴格的業務類型（提升出口價值、增加國內僱用、引進先進製程或技術，或對國家經濟社會有高度效益），投資額不得低於 1 億泰銖（不含租金），且資金須以自境外匯入的外幣或自外幣存款帳戶提取者支應。多數中型設廠案在 100 萊以內，不受此加嚴條件影響；但大型園區型投資應提早將此門檻與資金來源證明納入規劃。
IEAT 持有土地有什麼要注意的？
最重要的是三年處分期限。依《泰國工業園區管理局法》B.E. 2522（1979），於工業園區內營運的外國業者得經 IEAT 董事會核定持有園區內土地，但該業者若停止營運，該土地須於三年內處分予 IEAT 或任何受讓人。這代表一旦決定撤出泰國或關廠，不能無限期持有土地等待好價格，而是有明確時限。三年在工業不動產的交易節奏中並不寬裕，尤其市況不佳時。因此規劃進場時就應同時規劃退場，將此條納入投資決策評估。
租約沒有去登記會怎樣？
視適用法規而定，效果差別極大。依 1999 年法所為的工商租賃，未登記者無效——不是有瑕疵，而是自始不存在，因此若欲適用 50 年期限，登記是權利成立的要件而非行政程序。一般租賃逾三年未登記者，依《民商法典》第 538 條，則是不得對抗、訴訟上不具執行力。租賃登記事項的變更、轉租、租賃權設定擔保、轉讓或繼承移轉，亦須登記始得對抗第三人。實務建議是把登記完成列為付款或交割的前提條件，並確認出租人確為該不動產的所有權人，否則 1999 年法無從適用。
取得土地之後還要辦什麼許可才能營運？
至少四項。工廠執照（Ror Ngor 4）：特定規模與類型的工廠須依工廠法取得執照始得營運。建築使用許可：廠房興建與使用須符合建築管制法令。環境影響評估（EIA）：特定類型與規模的專案須先完成環評，而 EIA 的時程往往是整個專案的關鍵路徑。IEAT 相關許可：若進駐工業園區另須符合其規範。這些許可有相互依存關係——環評未過無法取得建照，建照未取得無法興建。因此應在簽署土地契約之前即確認標的土地能否取得上述許可，而非簽約後才發現地點不符要件。
2026 年泰國的工商租賃法規有變動嗎？
目前尚無修法，但檢討已在進行。依 2026 年的公開資訊，土地廳正就 1999 年法自施行以來的成效進行評估，並已就修法方向展開公開聽證，向工商團體、律師公會與不動產業界徵詢意見，議題涵蓋權利內容、租賃期間、面積規範等八大面向。惟目前尚未提出修正草案，是否修法、方向為何均無定論。現階段規劃仍應以現行法為基礎，不宜為尚未存在的修法預留條件；但長期專案可在契約中預留因應法令變動的調整機制。
「外國人不能買地，最多租 30 年」這句話在台商圈流傳甚廣，但它混淆了兩套不同的制度。
住宅與一般用途確實受 30 年限制，而且預簽續約的安排已遭泰國最高法院否定。但工商用途有特別法，50 年是明文允許的期間，續約也是明文規定的機制，而且該租賃權還可以抵押、繼承與轉租。
差別不在技巧，而在簽約前有沒有確認標的土地是否符合該法的適用條件，以及有沒有完成登記。這兩件事都在簽約之前，而且都是可以查證的。
萬國萬佳法律顧問集團（Louis Group）在 台北 與 曼谷 均設有據點，由泰國執業律師與台灣律師協作，協助台商處理泰國的廠房與土地事務：標的土地的分區與權利查核、租賃架構設計與適用法規評估、租賃登記程序、BOI 與 IEAT 路徑的比較與申請、租賃權抵押的融資規劃、工廠執照與環評的時程規劃，以及退場處分的預先安排。
若貴公司目前在泰國的廠房租約是以 30 年為期，建議在下一次續約或擴廠前，重新評估是否符合 1999 年法的適用條件。
本文作者：Dr. Yvonne Wei（Arisa Pailinsiri）｜萬國萬佳法律顧問集團 曼谷所資深合夥人
本文為一般法律資訊分享，不構成個案法律意見。適用條件、登記程序與主管機關見解可能因個案事實與法規修正而有不同。實際規劃請諮詢具泰國執業資格之律師，並以泰國土地廳、IEAT、BOI 及相關主管機關最新規定為準。