台灣人投資泰國不動產 2026：買房、持股與繼承的法律邊界

重點速覽

• 外國人不得持有泰國土地。別墅、透天、Townhouse 因涉及土地所有權，台灣人無法以個人名義直接持有。
• 公寓（Condominium）是唯一乾淨的永久產權路徑，但受 49% 外籍配額限制，配額額滿即無法登記在外國人名下。
• 「90 年」「99 年產權」是話術，不是法律。泰國最高法院 2025 年 3 月 18 日第 4655/2566 號判決，已認定「30+30+30」預簽續約架構無效。
• 泰國租賃原則上因承租人死亡而終止，除非契約明確約定繼承或讓與。把租約當傳承工具是常見誤解。
• 找泰國人頭持股買地是刑事責任，非節稅技巧。2026 年泰國商業發展廳已展開專案查核，並與土地廳交叉比對。
• 外籍繼承人有一年清算期：不符資格者須於 60 日內通知土地廳、一年內處分，逾期主管機關可代為出售。

我在曼谷有一戶自己的公寓。

以律師身分寫這句話，其實有點尷尬——因為那是我在把泰國《公寓法》、外籍配額規則、匯款證明流程全部讀過一輪之後才敢簽的字。而我這幾年替台灣客戶處理的泰國不動產案件，絕大多數都是在簽約之後才來找我的。

這些案子的樣態高度重複：買到配額已滿的物件、簽下寫著「99 年產權」的租約、被說服用泰國公司持有別墅、配偶過世後才發現土地根本無法繼承。共同點不是當事人不謹慎，而是他們得到的資訊，來自沒有法律責任的人。

泰國的不動產法制其實不複雜，它只是跟台灣人的直覺完全不同。台灣人習慣「有錢就能買、買了就是我的、我的就能傳給小孩」，這三句話在泰國有兩句半不成立。本文把台灣人最常踩的坑一次講清楚，希望讀完之後，您至少知道該問賣方哪幾個問題。

一、先決定目的：投資、自住，還是傳承？

我問每一位客戶的第一個問題都是這個。因為在泰國，這三種目的對應完全不同的法律結構，選錯了幾乎無法回頭。

• 純投資（收租、賺價差）：期間可控、可轉售是重點，公寓永久產權幾乎是唯一合理選項。
• 自住或退休長住：要一併考慮居留身分與稅務居民問題，因為住得久，就可能觸發泰國的境外所得課稅。
• 傳承給下一代：這是最需要事前設計的一種。泰國對外國人繼承不動產有嚴格限制，很多結構在買的當下沒問題，在繼承那一刻才崩掉。

如果您的答案是「投資，但將來也可能自己住，最後留給小孩」——那請特別注意本文第四、第七兩節，因為這種混合目的最容易誤觸租賃與繼承的地雷。

二、土地：紅線就是紅線

泰國《土地法》原則上禁止外國人取得土地所有權。這不是額度限制、不是需要申請，而是身分上的禁止。

因此下列物件，台灣人無法以個人名義取得土地所有權：

• 獨棟別墅（Villa）
• 透天、聯排別墅（Townhouse）
• 附土地的獨棟商辦
• 單純的土地

市場上仍會看到標榜「外國人可買別墅」的廣告。這類商品的實際結構，不外乎三種：長期租賃、用泰國公司持有、或以泰籍配偶名義登記。三種都有各自的法律問題，後面會逐一說明。

一個容易被忽略的觀念：泰國法承認建物與土地可分離。外國人不能持有土地，但可以持有土地上的建物。實務上可透過登記「地上權」（superficies，สิทธิเหนือพื้นดิน）取得在他人土地上擁有建物的權利，這是一種可繼承的物權，比單純租賃穩固。但地上權需要地主配合設定，多數建商在標準住宅交易中不願提供，實際取得難度高。

至於「用益權」（usufruct），它給予使用與收益的權利，但隨權利人死亡而消滅，不能繼承。這一點在替客戶規劃時必須講清楚——用益權可以解決「我這輩子能不能住」的問題，解決不了「小孩能不能繼續住」的問題。

三、公寓：唯一乾淨的路，但要先查配額

依泰國《公寓法》（Condominium Act B.E. 2522），外國人可以個人名義取得公寓單位的永久產權（freehold），並得轉售、抵押、繼承。這是台灣人最應該優先考慮的標的，法律關係最清楚、流動性最高。

但有一條硬性限制：同一棟公寓中，由外國人持有的單位總面積，不得超過該棟可售面積的 49%。剩下 51% 必須由泰國人持有。

配額怎麼運作

建商在銷售時會控管比例，常見做法是分層規劃，某幾層留給外國買家、某幾層只賣泰國人。熱門地段的建案，留給外國人的比例甚至可能遠低於 49%。

一旦該棟的外籍配額用罄，剩餘單位就無法再登記在外國人名下，即使您付得起錢也一樣。此時建商通常會改以「租賃產權」形式銷售給外國買家——這兩者的法律性質天差地遠，但銷售話術上常被模糊處理。

普吉與芭達雅的熱門建案，外籍配額經常處於接近額滿的狀態。

我會要求客戶做的動作

在付訂金之前，要求建商或大樓管委會（juristic person）出具書面的當前配額狀況，載明目前外籍持有面積比例、以及您欲購買的單位是否落在外籍配額之內。

不要接受口頭保證。我看過的糾紛裡，最典型的一句話是：「業務當時說沒問題。」而業務早就離職了。

預售屋風險更高，因為交屋時的配額狀況與簽約時可能不同。若購買預售，應在契約中明確約定：若交屋時無法以外國人名義登記永久產權，買方得無條件解約並取回全部價金。

四、租賃產權：30 年是天花板，「90 年」是話術

這是本文最重要的一節，也是我認為中文資訊圈長期誤導台灣買家最嚴重的一塊。

依泰國《民商法典》第 540 條，不動產租賃的最長期間為 30 年。這是強制規定，不能以契約排除。超過三年的租賃必須在土地廳辦理登記，否則對抗效力有問題。

於是市場上發展出一種商品設計：簽一份 30 年租約，同時預先簽好兩份各 30 年的續約，並一次付清全部租金，包裝成「90 年產權」或「等同永久產權」對外銷售。這種結構通稱「30+30+30」。

泰國最高法院已經否定了這種設計

2025 年 3 月 18 日，泰國最高法院（Dika）作成第 4655/2566 號判決。該案源自普吉的一起租賃爭議：承租人與地主同時簽署一份 30 年租約與兩份 30 年續約，並於簽約後不久一次付清整整九十年的租金。

一審法院支持承租人，認為續約條款是有效的契約承諾。二審逆轉。最高法院維持二審見解，駁回承租人的請求，認定續約條款無效。

法院採取的是實質認定：租約與兩份續約同時簽署、且一次付清全期租金，顯示當事人自始就是為了規避第 540 條的 30 年上限。

這對台灣買家實際意味著什麼

• 預先約定的續約條款，只是對人的債權承諾，不是物權。它拘束的是「當初跟你簽約的那個地主」。
• 它不拘束土地，也不拘束後手。 如果地主在第 25 年把土地賣掉，新地主原則上不受該續約條款拘束。
• 因此，任何標榜 60 年、90 年、99 年的租賃商品，在法律上您真正握有的，就是第一個 30 年。後面那些年，是「希望」，不是「權利」。

您付的是九十年的錢，拿到的是三十年的保障，中間六十年的風險由買方承擔——不是由仲介或建商承擔。

還有一個更少人講的問題：承租人死亡

泰國的租賃在原則上因承租人死亡而終止，除非契約明確約定了轉租、讓與或繼承的權利。

《民商法典》第 569 條保護的是「出租人出售不動產」的情形——地主換人，租約仍然有效。它保護的不是承租人死亡的情形。

這代表什麼？如果您用 30 年租約買下一棟普吉別墅，打算將來留給孩子，而契約裡沒有妥善處理繼承條款——您過世的那一天，租約可能就結束了，剩餘年期不會自動落到繼承人手上。

我處理過的案件裡，這是最令人惋惜的一類。當事人生前一直以為「我付了 30 年的錢，至少這 30 年是家裡的」。

五、人頭與泰國公司持有：這是刑事責任，不是節稅技巧

既然不能買地，市場上最常見的「解方」就是：註冊一家泰國公司，找泰國人持股 51%、自己持股 49%，再由這家公司去買土地與別墅。有些仲介還會加碼安排，讓泰籍股東預先簽署股權放棄書、表決權委託書，聲稱這樣就能確保實際控制權。

請不要這樣做。而且如果您已經這樣做了，建議儘快找律師檢視。

法律定性

這種安排在泰國法上叫做 nominee（人頭）。依《外商經營法》第 36 條，代外國人持有股份使其得以經營受限業務的泰國人須負刑事責任；第 37 條規範未經許可經營受限業務的外國人。法定刑度為最重三年有期徒刑，併科 10 萬至 100 萬泰銖罰金，違法狀態持續者按日加罰 1 萬至 5 萬泰銖，法院並得命令解散公司、沒收資產。土地買賣本身也在《土地法》禁止外國人取得的範圍內。

那些「股權放棄書」不但不能保護您，反而是證明人頭關係存在的直接證據。

2026 年的執法現實

這件事在 2026 年變得急迫，因為泰國商業發展廳（DBD）已經改變查核方式：

• DBD 第 2/2568 號令（2026 年 1 月 1 日生效）：外資持股低於 50% 的公司，泰籍股東須提交銀行對帳單，證明其確實有財力認購該等股份並說明資金來源。
• DBD 第 1/2569 號令（2026 年 4 月 1 日生效）：涉及外資的變更登記，泰籍股東須親自到場、申報月收入、簽署載明刑事責任的文件，不再接受委託書代辦。
• 土地廳並與公司登記資料進行交叉比對，鎖定以公司形式持有土地的外資結構。

換句話說，主管機關現在看的是資金從哪裡來、誰在做決定，不是股權登記在誰名下。把持股壓在 39% 或更低，不會產生任何保護效果。

關於泰國公司設立與外資持股的完整法律架構，可參閱本所另一篇專文： 泰國公司設立流程 2026：外資 49% 持股、人頭股東風險與 BOI 一次看懂 。

泰籍配偶名義購買呢？

這是另一種常見安排，而且它本身是合法的——泰國人可以買地，包括嫁娶外國人的泰國人。

但土地廳會要求泰籍配偶簽署聲明，確認購地資金為其個人財產（Sin Suan Tua），而非夫妻共同財產或外籍配偶的財產。這份聲明的法律效果，是外籍配偶對該土地主張權利的空間會大幅限縮。

也就是說：這條路合法，但代價是您在法律上對該筆土地幾乎沒有主張權。婚姻存續期間相安無事，一旦離婚或配偶過世，問題就會浮現。

六、交易執行：FET 匯款證明是產權的前提

台灣買家最常低估的技術性環節。

依泰國《公寓法》，外國人要以永久產權登記公寓，須證明購屋資金是由境外匯入泰國的外幣。銀行會據此開立外匯交易證明（Foreign Exchange Transaction，簡稱 FET，舊稱 Thor Tor 3）。沒有 FET，土地廳不會辦理過戶登記。

實務要點：

• 資金必須從泰國境外匯入，且原則上應由買方本人帳戶匯出。
• 匯款時的用途申報要正確，日後資金要匯回或處分時才不會卡住。
• 多人合購須分別匯款。例如兩人合買一戶 900 萬泰銖的公寓，須各自匯入等值 450 萬泰銖，取得兩份 FET。
• FET 文件請務必妥善保存。它不只是過戶用，日後轉售、資金匯出、甚至繼承時都可能被要求提出。

交易稅費

在土地廳辦理過戶時，會觸發下列規費與稅捐（以政府估價與成交價孰高者為基礎計算）：

• 過戶規費 — 2%｜慣例由買賣雙方各半，但可約定
• 特別營業稅（SBT） — 3.3%｜持有未滿五年者適用
• 印花稅 — 0.5%｜僅在不課 SBT 時適用，兩者不併課
• 預扣所得稅 — 累進計算｜個人賣方依持有年限扣除後按累進稅率計算

實務上總計約落在成交規模的 2.5% 至 6% 之間，視持有年限而定。法律上 SBT、印花稅與預扣所得稅屬賣方負擔，但實際分攤取決於契約約定，議價時應一併談。

另需注意，泰國政府近年為刺激房市曾將過戶規費調降至 0.01%，但該優惠僅適用泰國籍買方，外國人一律適用 2% 標準稅率。

持有期間則有《土地與建物稅法》（B.E. 2562）下的年度持有稅，稅基為政府估價而非您的買價，對一般住宅公寓而言負擔相對輕微。

七、繼承：最多台灣人忽略的一段

這一節是我最想寫的。因為前面幾節出問題，通常還有補救空間；繼承出問題，往往已經來不及。

公寓：看繼承人資格與配額

依《公寓法》第 19 條，外籍繼承人若本身符合持有資格（例如具永久居留身分，或能證明曾將等值外幣匯入泰國），且登記後不致使該棟外籍持有比例超過 49%，則可登記取得該單位所有權。

兩個條件缺一不可。實務上，多數台灣繼承人並不符合第 19 條的資格要件。

不符資格者的處理程序是：

1. 於繼承後 60 日內以書面通知當地土地廳
2. 於取得所有權起 一年內處分該單位
3. 逾期未處分者，土地廳長官有權代為出售

請注意這裡的時間壓力——一年內被迫出售，市場議價能力必然受損。

土地：實務上幾乎無解

《土地法》第 93 條規定，外國人以法定繼承人身分取得土地，須經內政部長許可。但這條規定當初是設計來搭配第 86 條的條約持有制度，而自 1970 年起已無任何相關條約有效，因此內政部長在實務上並無核准的法律基礎。

結論是：外籍繼承人可以繼承土地的價值，但不能保有土地。程序上須於期限內處分，將價金歸繼承人所有。泰國最高法院在多則判決中確認，即使是外國人以違法方式持有的土地，於其死亡時仍構成遺產，得為繼承人利益處分。

值得注意的是，建物與土地可分離持有這件事在繼承時也成立——外籍繼承人可以保有房屋，卻被要求出售土地。這種狀態在實務上當然很難維持，但法律上就是如此。

遺產稅

泰國有遺產稅，門檻為新台幣約 8,000 萬元等值（1 億泰銖）。多數台灣個人買家不會觸及，但若在泰國持有多筆資產或高價物件，應一併評估。

我的建議

如果您在泰國持有任何不動產，請立遺囑，而且建議在泰國另立一份處理泰國資產的遺囑。

跨境繼承最耗時的往往不是稅，而是程序：泰國法院的遺產管理人選任、文件的認證與翻譯、台灣繼承文件在泰國的效力認定。這些流程動輒數月至一年以上，而外籍繼承人的一年處分期限，是從取得所有權起算——程序拖得越久，處分的時間壓力越大。

事前立好一份格式正確的泰國遺囑，成本遠低於事後的訴訟與被迫賤售。

八、稅務：泰國端與台灣端要一起看

泰國端的重點是：一個曆年內在泰國停留累計滿 180 天，即為泰國稅務居民，境外所得匯入泰國即可能課稅。很多台灣人是在泰國置產後、為了管理房產而頻繁往返或長住，不知不覺跨過這條線。

租金收入則屬泰國來源所得，無論是否為稅務居民都應在泰國申報。

台灣端則要注意最低稅負制（所得基本稅額）對海外所得的計入規定，以及台泰租稅協定的稅額扣抵機制。

這一塊牽涉的層次較多，本所已有專文詳述，此處不重複： 台商與台灣人必看：泰國海外所得課稅新制 2026 全解析（Por.161） 。

九、2026 年政策動向：兩個「還不是法律」的提案

您在銷售資料上可能看過這兩則消息，請務必知道它們目前的真實狀態：

一、99 年租賃期限。將外國人租賃上限由 30 年延長至 99 年的構想，確實被提出並討論過，但至今未完成立法。2025 年 9 月上任的新政府對此方案採取保留態度，土地權利擴張在泰國國內持續面臨政治阻力。

二、公寓外籍配額由 49% 提高至 75%。同樣仍在提案階段，截至 2026 年年中並無正式法案送入國會。

兩者都不是法律。 但市場上已經有銷售資料把它們當成既成事實或即將實現的利多在推銷。用一個尚未存在的九十九年期限，去為一個法律上只保障三十年的商品定價，風險完全由買方承擔。

在正式公告前，請以現行法規劃，不要為政策預期付溢價。

十、給台灣投資人的五點建議

第一，先問「這一戶在不在外籍配額內」，並要書面。 這是整筆交易最關鍵的一個問題，卻是最多人沒問的。

第二，看到「90 年」「99 年產權」，直接視為 30 年。 這不是保守，這是泰國最高法院 2025 年的見解。

第三，任何要您找泰國人掛名的方案，一律拒絕。 那不是節稅技巧，是刑事風險，而且 2026 年起被查獲的機率大幅上升。

第四，簽約前算天數。 您打算一年在泰國待多久？跨過 180 天，稅務規則就完全不同。

第五，買的時候就想繼承。 公寓的繼承要看資格與配額，租約可能隨您過世而終止，土地則幾乎無法由外籍繼承人保有。這些都應該在簽約前設計，而不是留給下一代處理。

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常見問題（FAQ）

台灣人可以在泰國買房嗎？可以買什麼？

可以，但標的類型受限。台灣人能以個人名義取得公寓單位的永久產權，這是法律關係最清楚的選項。土地則不行——泰國《土地法》禁止外國人取得土地所有權，因此別墅、透天、聯排別墅等涉及土地持有的物件，無法以個人名義直接購買。這類物件市場上多以長期租賃、泰國公司持有或泰籍配偶名義等形式包裝，各有不同程度的法律風險。若您是首次在泰國置產，建議從位於外籍配額內的公寓開始。

什麼是 49% 外籍配額？怎麼確認？

依泰國《公寓法》，同一棟公寓由外國人持有的單位總面積，不得超過該棟可售面積的 49%，其餘 51% 保留給泰國籍持有人。一旦配額用罄，剩餘單位即無法登記在外國人名下，建商通常會改以租賃產權形式銷售。確認方式是在付訂金前，要求建商或大樓管委會出具書面的當前配額狀況，載明外籍持有比例與您欲購單位是否在配額內。切勿接受口頭保證，這是實務糾紛最常見的起點。

泰國的「90 年產權」「99 年產權」是真的嗎？

不是。泰國《民商法典》第 540 條規定不動產租賃最長 30 年，且為強制規定。市場上的「30+30+30」設計是簽一份 30 年租約加兩份預簽續約，包裝成 90 年。泰國最高法院已於 2025 年 3 月 18 日以第 4655/2566 號判決認定此種預先約定的續約條款無效，理由是規避法定 30 年上限。續約承諾僅是對人的債權，不拘束土地、也不拘束後手買主。因此無論契約如何撰寫，您實際握有的法律保障就是第一個 30 年。

用泰國公司持有土地和別墅合法嗎？

若該公司是為了讓外國人實質控制土地而設立、泰籍股東僅為掛名，則不合法，且屬刑事責任。依《外商經營法》第 36、37 條，人頭與外國人雙方均須負責，法定刑度為最重三年有期徒刑併科 10 萬至 100 萬泰銖罰金，並得沒收資產、解散公司。2026 年起泰國商業發展廳要求泰籍股東提交銀行對帳單證明資金來源、變更登記須本人到場，並與土地廳交叉比對持有土地的外資公司。仲介提供的「股權放棄書」不但無保護作用，反而是人頭關係的直接證據。

我的小孩可以繼承我在泰國的房子嗎？

視標的而定。公寓：外籍繼承人須本身符合《公寓法》第 19 條資格，且登記後不致使該棟外籍比例超過 49%，兩條件皆備才能保有所有權；否則須於 60 日內通知土地廳、一年內處分。土地：《土地法》第 93 條雖規定可經內政部長許可，但因相關條約自 1970 年起已無效，實務上無從核准，外籍繼承人須於期限內處分並取得價金。租賃：泰國租賃原則上因承租人死亡而終止，除非契約明確約定繼承權利。建議在泰國另立一份處理泰國資產的遺囑。

在泰國買房要繳哪些稅？

過戶時於土地廳一次結算，以政府估價與成交價孰高者為稅基：過戶規費 2%（慣例買賣雙方各半）；持有未滿五年者課特別營業稅 3.3%，未滿足該條件者改課印花稅 0.5%，兩者不併課；另有賣方的預扣所得稅，個人依持有年限扣除後按累進稅率計算。總計約為成交規模的 2.5% 至 6%。泰國近年將過戶規費調降至 0.01% 的優惠僅適用泰國籍買方，外國人仍適用 2%。持有期間另有《土地與建物稅法》下的年度持有稅，稅基為政府估價。

回到開頭那句話。我自己在曼谷買公寓的時候，最花時間的不是看房，是確認那一戶在不在外籍配額裡、以及把匯款路徑安排對。整個過程沒有任何驚喜，因為該問的都問完了。

泰國的不動產不是不能碰，它只是不容許用台灣的直覺去碰。真正讓台灣人受傷的，從來不是泰國法律太嚴格，而是在簽字之前，沒有人告訴他們法律真正寫了什麼。

萬國萬佳法律顧問集團（Louis Group）在台北與曼谷均設有據點，具備泰國本地律師與台灣律師、地政士的協作能力，協助台灣個人與家庭處理泰國不動產的產權查核與配額確認、買賣契約與租賃契約審閱、既有持有結構的合規檢視、跨境繼承與遺囑規劃，以及台泰兩端的稅務銜接。若您正在評估赴泰置產，或對手上物件的產權狀態有疑慮，歡迎在簽約前與我們的團隊聯繫——事前一次諮詢的成本，遠低於事後的訴訟。

本文為一般法律資訊分享，不構成個案法律意見。相關法規與政策（尤其 99 年租賃與外籍配額提案）仍在變動中，實際規劃請諮詢專業律師，並以泰國土地廳、商業發展廳與財政部最新公告為準。